你好，我是小丘
在閱讀本篇文章之前
建議你先看過以下文章
新巨蛋完全攻略手冊(一) -- 為什麼看完了實價登錄還是看不懂行情？
新巨蛋完全攻略手冊(二) -- 簡單三步驟，讓你比仲介更懂行情
新巨蛋完全攻略手冊(三) -- 如何讓等式66.7=77成立？
我們在上一章詳細說明了分析資料的第一步驟
現在，你已經學會進入實價登錄網站
找到每一筆新巨蛋的成交資料
過濾掉不具參考價值的資料
並且可以自己動手計算出正確的成交價格
在第二步驟裡
我們要 <
調閱新巨蛋所有住戶的建物謄本>
這聽起來有點嚇人，但卻是必要的
因為不同住戶之間的條件不盡相同
而這些差異都會影響到成交價格
目前謄本有三種類型
其差別在於申請的資格及資料的完整度不同
而我們要申請的是 "第二類謄本"
因為這是
唯一開放任何人都可以調閱的謄本種類
以下為主要的兩種申辦管道：
1. 到 "新北市板橋地政事務所" 實體申辦
2. 使用中華電信提供的 "HiNet 地政服務" 線上申辦
建物謄本就像是建築物的身分證一樣
一份完整的建物謄本包含四個部份
(1) 建物標示部
在台灣，一戶房屋的登記面積會包含三個部分
分別是
主建物、附屬建物、以及共有部分
主建物就是這戶房屋的室內專有部分
附屬建物則是這戶房屋的室外專有部分，例如陽台、花台、雨遮
共有部分是指所謂公共設施的部分，例如電樓梯間、社區大廳、閱覽室、中庭花園
在建物標示部中的重點，就是要分別標示出這三個部份的面積
我隨機選擇了一戶新巨蛋的謄本為例
如上圖，在謄本上所標示的面積單位是平方公尺
在這邊我們要透過一個簡單的算式把它換算成坪數
主建物 112.14平方公尺
X 0.3025 = 33.92坪
附屬建物 19.7平方公尺
X 0.3025 = 5.96坪
共有部分的計算比較複雜一些
因為你只會持有其中的一部分
而且新大樓的車位多半都登記在共有部分裡面
如同之前討論過的，為了計算房屋正確的單價
你必須將車位的坪數獨立出來
本戶有三個共有部分
① 總面積 36629.12平方公尺，我們持有的權利範圍是 111 / 100000
其中車位持分為 92 / 100000，因此房屋的實際持分為 19 / 100000
36629.12平方公尺 X (19 / 100000)
X 0.3025 = 2.11坪
② 9431.89平方公尺 X (136 / 100000)
X 0.3025 = 3.88坪
③ 5797.70平方公尺 X (527 / 100000)
X 0.3025 = 9.24坪
而車位的坪數為 36629.12平方公尺 X (92 / 100000)
X 0.3025 = 10.19坪
因此總結來說，這戶房屋總面積 65.3坪
其中主建物 33.92坪，附屬建物 5.96坪，共有部分 15.23坪，車位 10.19坪
按照這樣的方法逐戶計算
你就可以得到所有住戶具體的坪數詳情
(2) 建物所有權部
在過去，你可以看到這戶房屋登記的所有權人姓名以及他的通訊地址
但由於近年來民眾對於個資保護的意識提高
從今(2015)年2月政府通過修法實施之後
我們就只能看到所有權人的姓氏
並且所有權人也可以請求隱匿部分住址資料
不過幸好，這不是我們要看的重點
因為我們的重點是要了解行情
而
時間是影響行情的一個重大因素 (我們都知道現在的房價和10年前的差距有多大！)
所以我們要確認每個住戶是在什麼時間買賣的
這樣我們才能知道不同時期的行情是多少
首先，你要確認登記原因是
買賣
(其他可能的登記原因例如贈予、繼承等，都無法提供我們成交價格的參考)
接著，你會看到兩個日期
原因發生日期是買賣雙方簽訂契約，也就是實際成交的時間
而登記日期是房屋產權登記在買方名下的時間 (代書流程大約1個月)
因此，我們分析行情要參考的是
原因發生日期
(3) 建物他項權利部
他項權利的種類有很多
不過通常來說，我們會在這裡看到抵押權
因為大部分的人買房子會貸款
你也有可能調閱不到他項權利
那就代表這戶房屋沒有抵押貸款
由於這部分不是重點，所以我只簡單擷取部分內容給你參考
(4) 建物測量成果圖
和第一部份 "建物標示部" 相呼應
我們除了要瞭解建物的詳細坪數之外，也要知道他的格局
這部份當然到現場看屋是最清楚的
不過透過建物測量成果圖，我們可以先有個基本概念
掌握住以上方法，並且逐戶記錄之後
你會發現，新巨蛋的坪數規劃是很整齊的
基本上我們可以將所有住戶整理成十種格局
為了方便你攜帶這份好用的資訊
我將整理好的
"新巨蛋十種格局" 濃縮成一頁PDF圖表
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