你好，我是小丘
在閱讀本篇文章之前
建議你先看過以下文章
你是否也曾經思考過
究竟是什麼因素決定了房地產的價格？
我們都聽過房地產專家說 "地段、地段、地段"
但是很顯然這不會是唯一的關鍵因素
相同的地段
新巨蛋的成交價格卻幾乎是隔壁公寓的兩倍
這是因為建築物等級及社區水平不同
同樣是新巨蛋
現在的成交價格也幾乎是當初預售時的兩倍
這是因為時間不同
同樣是民國103年12月的新巨蛋
最高的成交價格也比最低的多出一成以上
這是因為隔局、樓層、裝潢、買賣雙方的背景都不相同
( 附註：
我這邊提出7個顯然是很重要的關鍵因素
但並不代表這些就一定是全部
如果你認為還有什麼重要因素是我遺漏掉了的
請來信告訴我 free365.365f ree@gmail.com
為了感謝你的幫忙，我會提供特別優惠給你 )
因為理解到有這麼多的因素會導致價格的差異
這讓我發想出一個公式，可以通用到任何一戶房地產
公式如下：
{ 價格=地段+建築物等級及社區水平+時間+隔局+樓層+裝潢 }
買賣雙方的背景雖然也非常重要
但是因為太複雜沒有辦法量化
所以在公式裡我們只好放棄這個因素
我們把這個公式套用到新巨蛋
並且寫得詳細一點，如下：
{ 某戶合理價格=新巨蛋均價+時間離均差+隔局離均差+樓層離均差 }
你會注意到，我把裝潢這個因素也去掉了
這是因為愈新的社區裝潢就愈不值錢
造成這個現象的原理很簡單
試想，你都捨得花兩倍的價格來買新房子了
你難道會願意用別人設計的二手裝潢？
我們願意花這麼多錢不只是因為房屋的價值
更重要的是，我們想住在自己夢想中的家阿
再者，裝潢很大程度上是幫賣相加分
而新巨蛋本來就賣相滿分了
裝潢不但加不了多少分，有時候甚至還會扣分
反觀舊公寓如果裝潢漂亮通常價格也都會很漂亮
這就是新舊社區差別很大的一個地方
在上一章的神秘小禮物中
我們有新巨蛋整個社區372筆的成交資料
把全部的單價加總平均，就可以得到新巨蛋均價了
房地產在討論時間的時候
一般來說都是以 "季" 為單位來計算均價
你會在新聞媒體上看到Q1房價如何如何
Q1就是第一季，也就是1~3月的意思
(Q2就是第二季，也就是4~6月的意思，依此類推)
而我們也是按此標準分類，算出每一季的均價
任一季均價和總社區均價的差距就是時間離均差
格局的部分我們在前面的章節討論過了
把372筆成交資料按照不同格局做分類
就可以分別算出這十種格局的均價
任一格局均價和總社區均價的差距就是格局離均差
至於樓層的部分
我將新巨蛋平均畫分成五等分
分別是 4~11F、12~19F、20~27F、28~35F、36~46F
並且按照這個分類算出五種樓層的均價
任一樓層均價和總社區均價的差距就是樓層離均差
如果你看得有點霧煞煞
我這邊舉個簡單的例子
Q：我想知道新巨蛋A棟8F-3現在的合理成交價格，我該怎麼算呢？
A：首先，調閱該戶的建物謄本，確認該戶建物屬於格局④，然後帶入公式
{ 某戶合理價格=新巨蛋均價+時間離均差+隔局離均差+樓層離均差 }
{ A8F-3=68.7+3.2+1.8+(-2.2) }
因此我們得出該戶合理成交單價是 71.5萬/坪
好的
現在換你表演囉！
你想知道哪一戶的合理成交價格嗎？
趕快自己去動手把他算出來吧！
呃......等等，在此之前
索取成功之後我才能將檔案透過電子信箱傳送給你
如果你喜歡我提供的內容，或者你有任何問題想問我
請直接在下方留言
也歡迎幫我按讚及分享
你的支持與鼓勵是我繼續進步的動力喔！
我們都聽過房地產專家說 "地段、地段、地段"
但是很顯然這不會是唯一的關鍵因素
相同的地段
新巨蛋的成交價格卻幾乎是隔壁公寓的兩倍
這是因為建築物等級及社區水平不同
同樣是新巨蛋
現在的成交價格也幾乎是當初預售時的兩倍
這是因為時間不同
同樣是民國103年12月的新巨蛋
最高的成交價格也比最低的多出一成以上
這是因為隔局、樓層、裝潢、買賣雙方的背景都不相同
( 附註：
我這邊提出7個顯然是很重要的關鍵因素
但並不代表這些就一定是全部
如果你認為還有什麼重要因素是我遺漏掉了的
請來信告訴我 free
為了感謝你的幫忙，我會提供特別優惠給你 )
因為理解到有這麼多的因素會導致價格的差異
這讓我發想出一個公式，可以通用到任何一戶房地產
公式如下：
{ 價格=地段+建築物等級及社區水平+時間+隔局+樓層+裝潢 }
買賣雙方的背景雖然也非常重要
但是因為太複雜沒有辦法量化
所以在公式裡我們只好放棄這個因素
我們把這個公式套用到新巨蛋
並且寫得詳細一點，如下：
{ 某戶合理價格=新巨蛋均價+時間離均差+隔局離均差+樓層離均差 }
你會注意到，我把裝潢這個因素也去掉了
這是因為愈新的社區裝潢就愈不值錢
造成這個現象的原理很簡單
試想，你都捨得花兩倍的價格來買新房子了
你難道會願意用別人設計的二手裝潢？
我們願意花這麼多錢不只是因為房屋的價值
更重要的是，我們想住在自己夢想中的家阿
再者，裝潢很大程度上是幫賣相加分
而新巨蛋本來就賣相滿分了
裝潢不但加不了多少分，有時候甚至還會扣分
反觀舊公寓如果裝潢漂亮通常價格也都會很漂亮
這就是新舊社區差別很大的一個地方
在上一章的神秘小禮物中
我們有新巨蛋整個社區372筆的成交資料
把全部的單價加總平均，就可以得到新巨蛋均價了
房地產在討論時間的時候
一般來說都是以 "季" 為單位來計算均價
你會在新聞媒體上看到Q1房價如何如何
Q1就是第一季，也就是1~3月的意思
(Q2就是第二季，也就是4~6月的意思，依此類推)
而我們也是按此標準分類，算出每一季的均價
任一季均價和總社區均價的差距就是時間離均差
格局的部分我們在前面的章節討論過了
把372筆成交資料按照不同格局做分類
就可以分別算出這十種格局的均價
任一格局均價和總社區均價的差距就是格局離均差
至於樓層的部分
我將新巨蛋平均畫分成五等分
分別是 4~11F、12~19F、20~27F、28~35F、36~46F
並且按照這個分類算出五種樓層的均價
任一樓層均價和總社區均價的差距就是樓層離均差
如果你看得有點霧煞煞
我這邊舉個簡單的例子
Q：我想知道新巨蛋A棟8F-3現在的合理成交價格，我該怎麼算呢？
A：首先，調閱該戶的建物謄本，確認該戶建物屬於格局④，然後帶入公式
{ 某戶合理價格=新巨蛋均價+時間離均差+隔局離均差+樓層離均差 }
{ A8F-3=68.7+3.2+1.8+(-2.2) }
因此我們得出該戶合理成交單價是 71.5萬/坪
好的
現在換你表演囉！
你想知道哪一戶的合理成交價格嗎？
趕快自己去動手把他算出來吧！
呃......等等，在此之前
記得先在本站右上方免費索取新巨蛋完全攻略手冊
因為你會需要把我統計好的 "新巨蛋均價與離均差" 帶入公式做計算索取成功之後我才能將檔案透過電子信箱傳送給你
如果你喜歡我提供的內容，或者你有任何問題想問我
請直接在下方留言
也歡迎幫我按讚及分享
你的支持與鼓勵是我繼續進步的動力喔！
沒有留言:
張貼留言