在閱讀本篇文章之前
建議你先看過以下文章
新巨蛋完全攻略手冊(一) -- 為什麼看完了實價登錄還是看不懂行情？
新巨蛋完全攻略手冊(二) -- 簡單三步驟，讓你比仲介更懂行情
在第一篇文章裡面
我有提到內政部的實價登錄網站
這是我們最重要，甚至是唯一值得參考的成交行情來源
希望你已經花了一點時間去摸索這個網站
因為我將要從這裡開始進行較為深入的討論
<步驟一：正確理解實價登錄所揭露的價格>
在這個步驟中我們可以再細分為三個小階段
階段(1) 找到新巨蛋的成交資料
如同第一章示範過的
實價登錄網站的搜尋功能其實做得蠻好的
透過設定如下圖所示的五個篩選條件
就可以找到所有包含新巨蛋的成交資料了
要特別注意的是，這些篩選條件是有可能改變的
以現況來說
新巨蛋的地址是新北市板橋區文化路一段360~368號
並且新巨蛋的B2~B7是坡道平面停車場
因此圖示中的1.2.5.條件可以正確篩選出包含新巨蛋的資料
但假設有一天，新巨蛋的門牌因為整編而更改了(雖然可能性很低)
那我們的第5.點(道路名稱)篩選條件就必須跟著改變
至於圖示中的3.4.條件則必然會需要不斷調整設定
因為他們是跟時間相關的條件，而時光不等人
新巨蛋的建築完工日期是2010年7月15日
因此第3.點(屋齡)以目前來說是四年多
所以我設定1~5年的篩選條件目前來說是ok的
但今年7月15日之後的成交行情
就得將條件更改為1~6年才能搜尋到，依此類推
第4.點(交易期間)當然就更不用說了
每個月新巨蛋都會有房屋成交過戶
所以我們會需要不斷調整這項條件來取得最新的成交資訊
交易期間的起始點基本上不需要改變
我們將它固定為實價登錄的開始時間101年8月
而結束點則以當下的時間來做設定就可以了
眼尖的你可能會注意到
我寫這篇文章的當下時間是104年5月
而圖示裡的結束時間我卻只設定到103年12月
這是為了方便我將概念做一個完整的解說
至於之後的資訊我會定期更新寄送給你，請不用擔心
當然，你也可以按照我所教導的步驟自己更新
好的，現在我們篩選出所有 "包含" 新巨蛋的成交資料了
但這並不代表他們 "都是" 新巨蛋的成交資料
所以我們接著必須要自己進一步過濾網站沒有提供的篩選條件
以新巨蛋來說，這件事情非常容易做到
你只要關注如下圖框選的地方就可以了
因為新巨蛋是文化路一段上面，唯一超過四十層樓的摩天大樓
所以在總樓高這邊只要少於40就不是新巨蛋了
像圖示中第一筆資料的總樓高為5
這樣的資料我們就可以把他給過濾掉囉
階段(2) 過濾不具參考價值的資料
通過步驟(1)之後，我們手上都是新巨蛋的成交資料了
但仍然有一種資料是需要被過濾掉的
那就是：買賣雙方彼此有特殊親等關係存在的交易
這種交易比較不具一般性的參考價值
實價登錄裡面也會特別備註說明，查詢方式如下圖
點選交易明細之後會跳出如下圖的視窗
所以你可以看到，新巨蛋雖然表面上最低成交單價是28.7萬
但實際上這一筆資料是會被過濾掉的
階段(3) 計算正確的單價
咦？單價還有正確錯誤之分嗎？
請看下面這兩筆資料
左邊的單價是66.7萬，而右邊的單價是77萬
所以右邊這一戶的單價比較高嗎？
看起來，這似乎是一個毫無意義的蠢問題
77當然比66.7高阿
但是事實上，這兩戶的單價相等，都是77萬
如何讓等式66.7=77成立？
希望這個題目沒有讓你想破頭
因為這不是腦筋急轉彎！
仔細比較這兩筆資料，你會發現
左邊這一戶包含了一個車位，而車位的價格當然不像房子這麼高
所以正確的單價計算方式為：
(總價-車位價格) ÷ (總坪數-車位坪數)
新巨蛋車位的行情價是200萬元
而這一戶的車位坪數是8.75坪
因此正確的單價應該是
(3068-200)萬÷(46.01-8.75)=77萬
而不是你原本看到的66.7萬
好了
經過第一步驟三小階段之後
原本最高單價84.1萬 V.S. 最低單價28.7萬的超級大價差
可以縮小到84.1萬 V.S. 48.4萬的還是很大價差
不過別擔心，我們還有兩個步驟要走
歡迎你繼續點閱第四篇文章
新巨蛋完全攻略手冊(四) -- 新巨蛋的十種格局
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